葡萄牙政府去年宣布的一揽子住房改革计划，至今已有近八个月，但多项关键措施仍未真正实施。与此同时，全国租金价格继续上涨，住房压力依旧没有缓解。

根据《公众报》（Público）报道，政府去年9月推出的住房方案，原本目标是增加市场房源、抑制房价和租金上涨，但目前不少核心政策仍停留在法律程序阶段。

其中，最受关注的是面向房东和房地产市场的税务减免措施。

根据当时公布的方案，政府计划将用于出售或出租住房建设项目的增值税（IVA）降至6%。适用条件包括：出售价格不超过66万欧元，或月租金不超过2300欧元。

此外，政府还计划将符合条件租金收入的个人所得税（IRS）税率降至10%。

这些措施于去年12月提交议会，并在今年2月获得通过。当时，由于Chega党选择弃权，政府得以顺利获得立法授权。

相关授权法令已于3月刊登在《共和国日报》（Diário da República），但真正决定政策如何执行的实施法令（decreto-lei）至今仍未公布。

这意味着，市场期待已久的税务减负实际上尚未生效。

除了税收措施之外，政府还承诺修改《城市租赁新制度》（Novo Regime do Arrendamento Urbano），即目前规范葡萄牙租房市场的核心法律。

今年3月，政府表示，希望加快拖欠租金情况下的驱逐程序，并加强房东与租客之间的“合同自由”。

这一表述被广泛解读为：政府可能准备缩短租赁合同最低期限。这也是现政府此前向房地产市场作出的重要承诺之一。

不过，与税务措施相比，租赁制度改革进展更加缓慢。目前相关改革仍未正式提交议会，也没有任何法律草案公开。

房东组织认为，政策迟迟无法落实，正在导致市场不确定性增加，并影响房源进入租赁市场。

尽管如此，目前房地产平台数据显示，出租房源数量实际上正在增加。

由于葡萄牙国家统计局（INE）自2025年6月以来暂停发布市级租金和新租赁合同统计数据，市场目前主要依赖房地产平台数据观察趋势。

国家统计局解释称，由于法律修改，需要重新调整统计方法，因此相关官方数据一直未更新。

在缺乏官方数据背景下，房地产平台Imovirtual数据显示，今年前两个月，全国共有31710套出租房源挂牌，比去年同期增长23%。

其中，里斯本（Lisboa）和波尔图（Porto）占全国出租房源总量约三分之二，两地挂牌数量均增长约25%。

法鲁（Faro）、科英布拉（Coimbra）、维亚纳堡（Viana do Castelo）以及维塞乌（Viseu）等城市，房源增长甚至达到或超过30%。

事实上，出租房源增长趋势早已开始。2025年，Imovirtual平台出租房广告数量已比前一年增加31%。

不过，平台方面也提醒，部分房源可能重复挂牌，因此广告数量并不完全等于新增住房。

葡萄牙大型地产公司Remax的数据同样显示，2024年10月至2026年4月期间，出租房广告数量增加11%。

该公司认为，部分增长来自房东发现“出租回报率高于出售房产”。

Era Portugal总裁鲁伊·托加尔（Rui Torgal）则表示，2024年至2025年间，公司平台租赁供应增长约10%。但今年第一季度增长明显放缓，仅比去年同期增加约1%。

虽然市场房源增加，但租金价格并未下降。分析人士认为，新增房源主要集中于高端市场，而非普通家庭真正需要的中低价住房。

此外，另一个推动租金快速上涨的重要因素，是旧合同到期后的“重新定价”。

不少长期低租金合同结束后，新合同租金往往远高于原价格。

Remax举例称，一些原本月租650欧元的住房，在重新签约时，房东已要求1100至1200欧元的新租金。

而这种做法，实际上可能违反葡萄牙“更多住房计划”（Mais Habitação）中的规定。

根据现行法律，新租赁合同租金涨幅原则上不得超过前合同的2%。

但《公众报》指出，目前这一限制缺乏有效监管，因此实际执行十分有限。

房东协会方面则认为，真正的普通租赁市场供应并未明显改善。

里斯本房东协会主席路易斯·梅内泽斯·莱唐（Luís Menezes Leitão）表示，目前新增供应主要集中在高端和豪宅市场，而不是普通出租住房。

他说：“我们没有看到协会成员的普通出租房供应真正增加。可能只有部分高端市场投资者更愿意承担风险，而高租金也推高了整体平均价格。”

他认为，许多小型房东仍在等待政府真正推进租赁制度改革，因此不愿轻易将房屋投入市场。

“房东仍在等待那些真正重要的改革。税务减免或者共有继承财产问题，并不是关键。”他说。

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