葡萄牙多个房东及房地产行业组织近日再次向政府发出警告，认为只要大量外国人口持续进入葡萄牙，而住房供应增长跟不上需求，住房危机就难以真正解决。业界指出，目前政府推出的多项住房措施迟迟未能落地，而移民人口增加正在持续推高租金与房价。

葡萄牙全国房东协会（Associação Nacional de Proprietários）主席安东尼奥·弗里亚斯·马尔克斯（António Frias Marques）直言，当前住房问题已经变成“几乎无法解决的问题”。

“原本用来解决住房问题的前提条件，每天都在被改变。据我所知，这些新进入葡萄牙的人，并不会自己带着房子过来。”他说。

目前，葡萄牙政府已宣布多项住房政策，包括将部分住宅建筑增值税（IVA）由23%降至6%、把可负担租金（最高2300欧元）对应的房租所得税（IRS）从25%下调至10%，以及加快驱逐欠租租客程序、推动长期闲置遗产房产进入市场等措施。

不过，这些政策大多尚未正式实施。涉及税务调整的法令仍等待总统府批准，而关于遗产共有房产及驱逐程序改革的具体细节，甚至连房东组织都尚未获知。

房东协会批评，政府在制定相关政策时，几乎没有与他们进行沟通。

弗里亚斯·马尔克斯认为，移民对住房市场的影响，主要体现在“富人与穷人”两个层面。

他指出，一方面，大量来自美国等国家的高收入外国人进入葡萄牙，对本地租金形成上行压力。“对他们来说，每月2000欧元租金根本不算什么。”他说。

另一方面，则是低收入移民群体集中租住低价房屋，进一步挤压普通居民市场空间。部分来自南亚地区的移民甚至出现所谓“热床制度”（regime de cama quente），即多人轮流使用同一张床位，以分摊高额租金。

“因为人数很多，他们甚至不会讨价还价，就直接接受高租金。”他说。

不过，葡萄牙房地产中介协会（APEMIP）副主席保罗·凯亚多（Paulo Caiado）则认为，不同类型移民对市场影响不同。

他指出，低价租赁市场确实受到大量移民需求推动，尤其是巴西移民，但高端租赁市场更多只是局部现象，对整体市场影响有限。

葡萄牙国家统计局（INE）数据显示，2025年外国人在葡萄牙购买了约4.1万套房产，相当于全国每四套房屋交易中，就有一套由外国买家完成。

不过，葡萄牙中央银行此前曾预测，随着政府收紧移民政策，未来移民流入速度可能逐步放缓。葡萄牙移民与庇护局（AIMA）负责人佩德罗·葡萄牙·加斯帕（Pedro Portugal Gaspar）也曾表示，入境人数已开始出现下降趋势。

尽管如此，2025年前十个月，AIMA仍签发超过38.6万份居留许可，同比增长约60%。其中大部分与此前“意向申请”（Manifestação de Interesse）政策积压案件有关。

房地产行业同时指出，葡萄牙目前陷入一种矛盾局面：国家需要外来劳动力建设更多住房，但新增移民本身又进一步增加住房需求。

除了住房供应问题，租赁市场中的驱逐程序效率低下，也成为房东最不满的问题之一。

数据显示，2025年葡萄牙房东与租客事务平台（BAS）共收到2562宗特别驱逐申请，但最终仅发出1447份腾空命令。换言之，接近一半案件无法顺利完成。

大量案件随后转入法院系统，导致司法程序严重积压。多个房东协会表示，目前租赁纠纷平均需要两到三年才能解决，部分复杂案件甚至拖延超过五年。

对此，里斯本房东协会主席路易斯·梅内塞斯·莱唐（Luís Menezes Leitão）建议，政府应恢复过去曾存在的“驱逐令”制度，将驱逐程序改为更快速的执行机制，使租客在判决后“一周内搬离”。

不过，房东组织也承认，恶意欠租个案在全国约100万份租赁合同中仍属于少数，更多问题在于长期欠租情况下，国家缺乏替代安置方案。

与此同时，市场租金仍持续上涨。

虽然租赁房源数量正在增加，但新增供应主要集中在高价市场。根据Imovirtual与Idealista等房地产平台数据，2026年前两个月，葡萄牙出租房源同比增长约23%，但平均租金也继续上升。

葡萄牙国家统计局数据显示，2025年全国租金平均上涨5.3%，其中里斯本与塞图巴尔（Setúbal）涨幅最明显。

房地产行业人士指出，目前“高价房源并不缺”，真正短缺的，是普通家庭能够负担的住房。

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