5月20日，葡萄牙政府在《共和国日报》（Diário da República）公布了一项有关促进住房供应税务减负措施的一揽子法令。新措施涵盖多项内容，涉及房东、租客以及所谓的“可负担租赁”（Arrendamento Acessível）制度。

政府希望通过税收优惠，鼓励业主以符合规定的租金水平将住房投放租赁市场，从而增加出租房源。同时，政府还将逐步提高租客在个人所得税（IRS）中可抵扣的租金金额。

那么，新法究竟有哪些变化？如何运作？又有哪些事项需要特别注意？本文将对最重要的问题进行说明。

住宅租赁适用10%税率

新法最重要的变化之一，是针对仅用于住宅用途的租赁合同所产生的不动产租金收入，设立10%的独立税率（tributação autónoma），前提是每月租金不得超过法令规定的上限。

根据法令规定，每月租金最高不得超过2300欧元，相当于现行全国最低工资920欧元的2.5倍。

新的10%税率较目前普遍适用于此类租金收入的25%税率低15个百分点。只要房东符合“适中租金”（renda moderada）的要求，10%的税率将适用于截至2029年12月31日前取得的住宅租赁收入。

不过，法令同时规定，除非适用更优惠的税率，否则将采用10%的税率。事实上，《个人所得税法典》（Código do IRS）早已规定，在符合特定条件的情况下，部分租赁收入可享受比10%更低的税率，而这些条件主要与租赁合同期限有关。

《个人所得税法典》第72条除了规定一般租赁收入适用25%的独立税率外，还列出了若干可享受税率减免的例外情况。

例如，用于永久居住的住宅租赁合同，合同期限不少于5年但不足10年的，可享受10%的税率减免；合同期限超过10年但不足20年的，可享受15%的减免；合同期限超过20年的，则可享受20%的减免。

结合此次新增的10%独立税率，新法实际上意味着，只要符合适中租金规定，房东原则上适用10%的税率；但如果依据合同期限原本就可享受更优惠待遇，则仍可继续适用更低税率。例如，住宅租赁合同期限达到20年或以上的，最终适用的独立税率可降至5%。

除了降低独立税率外，法令还新增了一项规定，适用于企业以及按B类所得实行规范会计制度的房东取得的不动产租赁收入。

在这种情况下，只要有关收入来自专门用于住宅用途的租赁合同，并符合规定的租金上限，纳税时仅按50%的租赁收入计入应税所得。

房东租赁收入税负减轻措施自2026年1月1日起生效，但适用于2026年度已收取的租金收入。

租客IRS租金扣除额提高

此次法令调整的不仅是房东的税务待遇，同时也提高了租客在个人所得税（IRS）中可享受的租金扣除额度，最高增加200欧元。

此前，《个人所得税法典》规定，租金支出在IRS中的最高扣除额为800欧元。新法则规定，该上限将在2027年前逐步提高至1000欧元。

法令第15条有关过渡规定明确指出：“依据本法令修订后的《个人所得税法典》第78-E条第10款，自2027纳税年度起正式适用；2026纳税年度的最高扣除额为900欧元。”

这意味着，租客在2027年提交2026年度IRS申报时，租金支出的最高扣除额将提高至900欧元；而在随后申报2027年度收入时，该上限将进一步提高至1000欧元。

新的简化可负担租赁制度

此次法令引入的另一项重要内容，是批准设立新的《简化可负担租赁制度》（Regime Simplificado de Arrendamento Acessível，简称RSAA）。

该制度明确规定，租赁合同或转租合同若要被认定为可负担租赁合同，需要满足哪些条件。

此外，RSAA还规定了适用的税务制度、市政府可负担租赁计划的相关规则，以及公共机构签订租赁合同时的适用框架。

若租赁合同希望纳入RSAA，实际收取的月租金必须等于或低于政府未来按房屋类别制定的最高租金标准。不过，这些具体标准目前尚未公布，因为仍需由政府通过部长令（Portaria）进一步制定。

法令规定，相关部长令须在法令公布后30天内完成制定。

尽管目前仍有部分细则尚待落实，但法令已经明确表示，未来制定的租金上限将以葡萄牙国家统计局（INE）公布的各市镇租金中位数的80%作为计算基础。

此外，在计算租金上限时，还可能考虑房屋的其他因素，例如能源效率以及是否配备私人停车位等。

根据法令规定，新的RSAA制度将自2026年9月1日起正式生效。

哪些合同可以纳入RSAA？

RSAA适用于城市房地产或混合用途房地产、独立产权单位、建筑物部分以及住宅部分的租赁合同、住宅转租租赁合同以及住宅转租合同。

此外，由市政府或跨市合作机构推出、旨在促进可负担租赁住房供应的相关计划，同样适用RSAA制度。

就合同用途而言，可分为永久居住和临时居住两类。

用于永久居住的租赁合同，最短期限必须为三年；用于临时居住的合同，最短期限则为三个月，并可在继续符合临时居住性质的前提下续约。

不过，临时居住合同还必须满足若干条件。例如，承租人的税务住所不得位于所租住房所在的同一市镇。

此外，临时居住合同既可以出租整套住宅，也可以出租住宅的一部分。但若仅出租部分住宅，则该部分必须符合以下要求：

具备独立通往住宅主入口的通道，并可独立使用完整卫生间及厨房；

卧室必须设有面向室外的窗户、阳台或封闭式阳台（marquise）。

新制度下的IRS和IRC免税待遇

符合RSAA规定条件的租赁合同，其产生的不动产租赁收入将可享受个人所得税（IRS）和企业所得税（IRC）免税待遇，但这一优惠并不会自动生效。

若要享受免税，房东必须在签订租赁合同后的下一年1月15日前，通过住房与城市更新研究所（Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana，IHRU）的平台提交租赁合同副本，以及已在税务局（Portal das Finanças）完成合同申报的证明文件。

随后，IHRU须在同年2月底前，将有关合同资料通知税务与海关总局（Autoridade Tributária e Aduaneira，AT）。自完成这一程序后，房东即可就符合RSAA规定的租赁合同所得，享受IRS及IRC免税待遇。

同时，法令还特别强调，一旦未遵守RSAA关于任何税收优惠的规定，自发生违规之日起，相关优惠资格即告失效。

在这种情况下，房东必须向国家补缴实际已缴税款与依法应缴税款之间的差额，并同时支付相应的利息。

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